artículo
Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en
el distrito de Barranco¹
Cultural policies of urban heritage in
the exchange value of a property in the
district of Barranco
DOI: https://doi.org/10.29166/ays.v4i24.7070
Fecha de recepción: 01 de febrero de 2024
Fecha de aceptación: 26 de mayo de 2024
José Luis Matos Huamán 2
1 Este trabajo es un artículo científico desarrollado en el curso Vivienda y Ciudad, en la Sección de Posgrado de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes de la Universidad Nacional de Ingeniería, Lima, Perú.
2 Egresado de la Maestría en Planificación y Gestión Urbano Regional de la Sección de Posgrado de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo El Puente de los Suspiros en Barranco
y Artes de la Universidad Nacional de Ingeniería.
Fuente: Arlon Castillo Blanco, 2022.
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Palabras clave: política cultural, patrimonio urbano, zona monumental, modelo de precio hedónico, valor de cambio, distrito Resumen
de Barranco.
Este artículo se desprende de una investigación que examina el impacto que tienen las Introducción
políticas culturales del patrimonio urbano sobre el valor de cambio de los inmuebles en Barranco, Lima, Perú. En este caso se analiza la influencia de la política cultural del Las políticas culturales del patrimonio urbano en Barranco tienen origen en la Ordenanza patrimonio urbano en la declaración de la zona monumental de Barranco, la cual cubre 343- MML, la cual declara a más del 57% del distrito como zona monumental. Esta el 57% del territorio del distrito. Utilizando el modelo de precio hedónico se determinó Ordenanza establece limitaciones en altura y en usos de suelo a los predios que que esta política cultural incide positivamente en 9% en el precio de las casas, y en conforman la zona monumental (Municipalidad Distrital de Barranco, 2016). La zona 0.01% en el precio de los departamentos. Por tanto, se puede afirmar que la política monumental de Barranco incluye 102 inmuebles declarados como Patrimonio Cultural de cultural del patrimonio urbano respecto a la declaración de la zona monumental del la Nación. (INC³, 1999).
distrito de Barranco incide positivamente en el precio de los inmuebles, sin embargo, Por otra parte, las edificaciones de esta zona presentan deterioros físicos, obsolescencia, esta incidencia es menor comparándola con la que tiene el área techada o el nivel hacinamiento y abandono, varias de ellas han sido calificadas de altamente vulnerables socioeconómico de los residentes.
(INDECI, 2011). Este proceso de deterioro de los inmuebles probablemente se vea afectado porque las políticas culturales del patrimonio urbano en el distrito han convertido a Barranco en una especie de ciudad museo. Como dice Delgadillo (2014) una Keywords: cultural policy, urban heritage, monumental zone, Abstract
ciudad en la cual no es posible hacer un cambio de uso o un reemplazo de un inmueble hedonic price model, change value, Barranco district.
This article stems from research that examines the impact of cultural heritage policies on antiguo, deteriorado y degrado, por otro nuevo.
the market value of properties in Barranco, Lima, Peru. In this case, the influence of the La política cultural del patrimonio urbano pone el acento en el valor histórico e intangible cultural heritage policy on the declaration of the monumental zone of Barranco, which de dichos inmuebles mediante normativas que restringen los cambios de uso, de forma y covers 57% of the district’s territory, is analyzed. Using the hedonic price model, it was tipología, no obstante, dichas políticas no consideran el valor de cambio que es inherente determined that this cultural policy positively affects house prices by 9% and apartment a los bienes inmuebles (Gómez Arriola, 2010; Delgadillo, 2014; Chaparro 2018). El valor prices by 0.01%. Therefore, it can be stated that the cultural heritage policy regarding the intangible del patrimonio urbano hace referencia al significado que representa para la declaration of the monumental zone of the Barranco district positively affects property comunidad, mientras que el valor tangible se expresa materialmente en un bien mueble prices; however, this impact is smaller compared to the influence of built-up area or the o inmueble.
socioeconomic level of the residents
Este último posee intrínsecamente un valor de uso y otro de cambio, el valor de uso está relacionado con las funciones del inmueble, residenciales, comerciales o de otro tipo, mientras que el valor de cambio se refiere al precio que tiene dicho patrimonio en el
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mercado, en este sentido constituye un estímulo para promotores inmobiliarios, pues ven vol.4
en este patrimonio una mercancía de cuya venta obtendrían altas ganancias (Topalov, 2006; Delgadillo, 2014; Chaparro, 2018).
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Según Monroy (2018), las diferentes interpretaciones y prioridades respecto al valor de uso y al de cambio, pueden generar tensiones y debates en las políticas de conservación y gestión del patrimonio urbano. Mientras algunas perspectivas enfatizan la necesidad de preservar el valor histórico y estético de los bienes patrimoniales, otras pueden priorizar su adaptación y uso contemporáneo para asegurar su relevancia y sostenibilidad en el tiempo. Este debate continúa siendo pertinente en el contexto actual de desarrollo urbano y cultural, donde se busca equilibrar la conservación del patrimonio y las necesidades cambiantes de las comunidades y los entornos urbanos. Para Monroy estos valores no han llegado aún a consensos.
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3 Instituto Nacional de Cultura
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Por su parte Amarillo (2008) sostiene que las políticas culturales del patrimonio urbano incluso llegar a cero (Amarillo, 2008).
al poner el acento en el valor intangible tienden a limitar o restringir el uso en pro de la El aumento del valor de cambio de un inmueble depende del proceso de urbanización, conservación. Pero estas políticas culturales entran en contradicción cuando convierten de la inversión pública y privada, así como de la normativa referente al uso y ocupación al patrimonio urbano en objetos, piezas de museo que no se debe tocar ni alterar, pues de suelo (Monroy, 2018:77). Pero también dependen de la dinámica de la oferta y la se debe conservar su forma original para que las generaciones futuras recuerden su demanda del mercado inmobiliario (Monroy, 2018). Para intervenir en los inmuebles pasado y aprecien la belleza de la obra (Brandi, 1995).
patrimoniales existen varias estrategias como la reutilización y la rehabilitación (Monroy, Las restricciones impuestas por este enfoque pueden obstaculizar la adaptación de los 2018). Pero según el autor cuando estas estrategias no son factibles por los altos edificios y espacios históricos a nuevas funciones que respondan a las necesidades costos que implican, los edificios pueden quedar subutilizados, empleados para usos no actuales, tales como el desarrollo económico, el uso residencial, o la creación de habitables e incluso pueden quedar en abandono, lo que incide aún más en el deterioro y espacios públicos dinámicos y accesibles. Esta rigidez puede llevar a que el patrimonio en la consecuente depreciación del inmueble.
urbano se perciba como un obstáculo para el desarrollo urbano sostenible, en lugar de En este contexto y en el caso que nos ocupa, es posible encontrar inmuebles con las un recurso valioso y flexible.
características señaladas, abandonados, subutilizados o empleados como bodegas (INC, Además, la gestión de estos bienes se ve desafiada por la necesidad de encontrar un 2011), es decir inmuebles en franco proceso de depreciación en la zona monumental de equilibrio entre la conservación y la innovación. Los gestores del patrimonio urbano Barranco. La degradación de los inmuebles ha influido significativamente, hay casos en deben navegar entre la presión de mantener la autenticidad histórica y la demanda de que las casonas valen únicamente como terreno (Rodríguez, 2019). No obstante, a pesar adaptar estos espacios a las demandas actuales. En este contexto, la interpretación del de esta depreciación, Barranco es el distrito que tiene el precio por metro cuadrado más patrimonio urbano también se vuelve crucial. Las narrativas y enfoques interpretativos caro por un inmueble en la ciudad de Lima (BCRP, 2020).
deben evolucionar para incluir no solo la importancia histórica y estética del patrimonio, Este trabajo se plantea determinar la incidencia de las políticas culturales del patrimonio sino también su valor en la vida contemporánea.
urbano en el valor de cambio de los inmuebles de la zona monumental de Barranco, En nuestro contexto la incidencia de las políticas culturales del patrimonio urbano sobre mediante el método de precio hedónico.
el valor de cambio de los inmuebles no ha sido debidamente estudiada. Revisando otros Aproximación teórica
contextos tenemos por un lado experiencias en las que esta incidencia ha resultado positiva en el valor de cambio de la propiedad inmueble, como es el caso del Barrio La política cultural se refiere a un conjunto de normas formuladas y legitimadas por el Italia-Caupolicán, en Santiago de Chile, en donde se ha encontrado que la declaración Estado con el objetivo de conservar y promover la tradición, la innovación y la diversidad como Barrio del Diseño ha incidido de forma positiva en el aumento del valor de cambio cultural (Arista, 2013). Estas políticas culturales surgen en respuesta a las fallas del en 64% desde 1990 hasta 2013 (Schalack, 2017).
mercado del sector privado, que no es capaz de generar las cantidades y calidades óptimas de los bienes culturales. Por lo tanto, existe un vacío que debe ser llenado por el
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Por otro lado, se ha observado también que las políticas culturales del patrimonio sector público (Seaman, 2017).
urbano han tenido incidencia negativa, por ejemplo en Argentina un estudio de Amarilla vol.4
y Sbatella (2008) señala que en algunos casos, el atributo de valor patrimonial no se El patrimonio es todo aquello que ha sido heredado, el patrimonio cultural es aquel I
traduce en un incremento en el precio de los inmuebles debido a varios factores, entre 24
producto de la actividad del hombre, ya sea una obra de arte, un edificio o una ellos el estado de deterioro de las edificaciones patrimoniales, pues en ausencia de manifestación artística (Ballart, 1997). El patrimonio urbano es una categoría del un mantenimiento adecuado y de incentivos suficientes, el valor patrimonial puede patrimonio cultural, el cual integra a conjuntos de edificios, plazas y calles dentro centros convertirse en una carga en lugar de un beneficio, afectando negativamente el precio de históricos (Delgadillo, 2014). Estos patrimonios urbanos son bienes inmuebles disputados los inmuebles en el mercado.
por diversos actores, y son apropiados por ellos mediante normas y leyes, o por símbolos (Delgadillo, 2014).
En nuestro medio se tiene la idea de que las políticas culturales en las que se contemplen las restricciones de altura o de demolición del patrimonio urbano limitan la El patrimonio comprende todo aquello que ha sido heredado. El patrimonio cultural inversión privada (Gestión, 2016), y si bien estas políticas tienden a conservar y prolongar se refiere a los productos de la actividad humana, como obras de arte, edificios y la vida útil del inmueble con el paso del tiempo el valor de cambio solo expresa el valor manifestaciones artísticas (Ballart, 1997). Parte del patrimonio cultural es el patrimonio del suelo (Monroy, 2018), mientras que el valor de la edificación tiende a depreciarse e arquitectura y sociedad I revista
urbano que puede incluir conjuntos edilicios, plazas y calles, ejemplo de ello son los artículo
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco centros históricos. Los bienes inmuebles son disputados por diversos actores, quienes se Italia-Caupolicán en Santiago de Chile como “Barrio del Diseño” tuvo un impacto positivo apropian de ellos a través de normas y leyes, o de símbolos (Delgadillo, 2014).
en el valor de los inmuebles, que aumentó un 64% entre 1990 y 2013. Por otro lado, Amarilla y Sbatella (2008), en un estudio sobre las viviendas declaradas patrimonio Las políticas culturales orientadas al patrimonio urbano representan una forma de cultural en Chascomús, Provincia de Buenos Aires, Argentina, afirman que el valor apropiación de estos bienes mediante la expedición de diversas leyes y normas que patrimonial no se refleja positivamente en el precio de los inmuebles. Esto se debe al pueden incluir la declaración de un inmueble como patrimonio cultural, así como el uso deterioro, el deficiente mantenimiento y la antigüedad de las propiedades, además de la de subsidios, exoneraciones de impuestos o deducciones fiscales, tendientes a promover obsolescencia funcional.
su conservación (Schalack, 2017; Seaman, 2017). Para Seaman las políticas culturales del patrimonio urbano también tienen que ver con las normativas de cambios de uso de En el caso del centro histórico de Lima, Dammert (2017) ha indicado que las viviendas en suelo, de ampliación del espacio público o la participación del sector público y privado en la zona de Barrios Altos están en estado de franco deterioro, en estado de hacinamiento y la preservación del patrimonio, lo cual tiene por correlato la mejora de la calidad de vida de tugurización, pero a pesar de esto el precio por metro cuadrado de vivienda ascendió de los residentes de la ciudad (Seaman, 2017).
en 1.7% en el año 2021 (ASEI, 2021). En este caso, Dammert sugiere que la cercanía al Mercado Central y a Mesa Redonda influye positivamente en el precio del suelo en Asimismo, estas políticas culturales del patrimonio urbano pueden tener incidencia Barrios Altos, a pesar de las condiciones de deterioro que presentan las edificaciones en en el valor de cambio del inmueble (Schalack, 2017), el cual hace referencia al precio la zona y en el centro histórico de Lima.
del inmueble en el mercado (García, 2007). Repasemos algunos casos en los cuales la política cultural del patrimonio urbano ha tenido incidencia en el precio del inmueble.
En este sentido, las investigaciones anteriores indican que los inmuebles declarados En el ámbito internacional, Vinita Deohar (2004) hizo un estudio en el norte de la patrimonio cultural o ubicados en distritos históricos tienen un precio distinto a los que ciudad de Sidney, en Australia, en el que evidencia que las viviendas declaradas como no poseen estas características. La incidencia de estas políticas culturales puede ser parte del patrimonio cultural tenían un precio 12% mayor que las viviendas que no positiva si el precio de los inmuebles patrimoniales o ubicados en distritos históricos fueron declaradas patrimonio. Este precio se debía al carácter patrimonial, al estilo es superior al de aquellos fuera de estos distritos o no declarados patrimonio; o puede arquitectónico y al estatus de catalogación del inmueble (Vinita Deohar, 2004).
ser negativa si el precio es inferior. En cualquiera caso se evidencia que existe una incidencia de las políticas culturales del patrimonio urbano en el precio del inmueble.
Asabere et al. (1989), en un estudio de las viviendas en el noroeste de Massachusetts, en los Estados Unidos de Norteamérica, manifiestan que los bienes declarados como Área de estudio
patrimonio cultural tuvieron un precio mayor a los no declaradas como tal. Así, el estilo Barranco es un distrito de Lima, Perú, que tiene una extensión de 330 ha. La zona Garrison, Federal, Victoriano y Colonial tenían un precio de venta de 21%, 20%, 20% y monumental de Barranco fue declarada por la Ordenanza 343-MML, y abarca una 14% respectivamente, superior a las viviendas no declaradas patrimonio. Este fenómeno extensión de 126.19 ha, es decir el 57% del distrito (Artículo 20 de la Ordenanza se debe al hecho de que los compradores e inversionistas buscan edificios antiguos 343-MML)-véanse las Figuras 1 y 2. Esta ordenanza restringe las construcciones en distinguidos por su estilo arquitectónico reconocido. Además, los autores indican que
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altura, las densidades residenciales, los parámetros de edificación y los usos de suelo los inmuebles situados en distritos históricos, incluso si no están declarados como (Artículos 25 y 26 de la Ord. 343-MML). En el distrito hay 102 inmuebles declarados vol.4
patrimonio cultural, tienen un precio más alto en comparación con los que se encuentran patrimonio cultural (INC, 1999), de los cuales tres son frecuentemente visitados por fuera de estos distritos.
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turistas (Organización Pro Desarrollo Turístico, 2013).
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En otro contexto, Shipley (2000), en un estudio realizado en Ontario, Canadá, examinó la Los inmuebles de la zona monumental, según el INDECI (2003) y el INDECI (2011), tienen hipótesis de que la Ley de Patrimonio de Ontario tuvo un impacto negativo en el precio entre 50 y 150 años de antigüedad. El 41% de estos edificios presenta un alto riesgo de los inmuebles declarados como patrimonio cultural. El autor descubrió que esta de colapso y suelen carecer de servicios básicos como agua, luz y desagüe. Además, hipótesis era incorrecta, ya que el 74% de los inmuebles patrimoniales presentaban su población residente enfrenta dificultades significativas como falta de ingresos precios más altos que aquellos no declarados. Además, Shipley señala que los inmuebles adecuados, bajo nivel educativo y altas tasas de desempleo (INDECI, 2003). En el distrito patrimoniales tienden a resistir mejor las recesiones del mercado. Por lo tanto, concluye, el 82.5% de los inmuebles monumentales presenta vulnerabilidad alta o muy alta según la Ley de Patrimonio de Ontario no tuvo un efecto negativo en el valor de los inmuebles datos de INDECI del 2011. Estos factores contribuyen a la depreciación de la propiedad declarados como patrimonio cultural.
en la zona monumental. En la Figura 3 podemos observar imágenes de algunos edificios En el contexto latinoamericano, Schalack (2017) señala que la declaración del Barrio el distrito.
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Imagen 1
Imagen 3
Imagen satelital del distrito de Barranco
. Edificio de departamentos fuera del área monumental Fuente: Google Earth. Elaboración propia (a), edificios con valor monumental dentro de la zona monumental (b, d, e), vivienda unifamiliar dentro de la zona monumental (c), edificio de departamentos dentro de la zona monumental (g), viviendas tugurizadas y hacinadas dentro de la zona monumental (f, h).
Fuente: Fotografías capturadas por autor Imagen 2
Límite distrital de Barranco, zona monumental y muestras seleccionadas
Fuente: Elaboración propia
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A pesar del deterioro y los problemas mencionados, el precio de dichos inmuebles fluctúa entre S/.4000 a S/.9000 por metro cuadrado (BCRP, 2020). Estamos frente a los precios más altos en la ciudad de Lima, esto puede deberse a múltiples factores, entre ellos atributos derivados de las políticas culturales del patrimonio urbano (BCRP, 2020).
En este sentido se plantea la hipótesis de que las políticas culturales en Barranco, como la declaración de la zona monumental, tienen incidencia en el precio de los inmuebles del distrito.
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Método
regresión lineal múltiple mediante el software SPSS versión 22.
Para la verificación de la hipótesis se ha utilizado el método de precios hedónicos, debido Para verificar la hipótesis sobre el impacto de las políticas culturales en el precio de los a que permite identificar el nivel de incidencia de los atributos que influyen en el precio inmuebles, se analizó específicamente aquellos ubicados dentro de la zona monumental.
de un inmueble en la situación actual. Uno de esos atributos es la ubicación del inmueble La falta de información sobre inmuebles declarados patrimonio urbano cultural hizo que dentro de la zona monumental.
el análisis se limite a la ubicación, en este caso dentro de la zona monumental.
El método por precio hedónico emplea un modelo matemático de regresión lineal Factibilidad y validez del modelo de precio hedónico múltiple donde la variable dependiente es el precio, mientras que las variables Previo a los resultados, se hizo el examen de factibilidad y validez del modelo de precio independientes son los atributos que hacen que el precio de un inmueble sea distinto de hedónico propuesto en este trabajo. Se empleó el examen de Rachas, para definir el nivel otro. Cabe aclarar que este método solo indica una relación de estos atributos mas no un de aleatoriedad de los datos, asimismo se hizo el examen de normalidad Shapiro – Wilks, efecto causal de ellos sobre el precio.
y por último se hizo la prueba de multicolinealidad, mediante el parámetro VIF ( factor de El modelo matemático de los precios hedónicos se expresa en la ecuación 1.
inflación de la varianza). Luego, para aceptar la validez del modelo de precio hedónico, se efectuó el examen ANOVA, el ajuste al modelo (R2) y el examen de Durbin Watson.
Ecuación 1: Modelo matemático de precios hedónicos Con relación al examen de Rachas, esta prueba de datos de las viviendas arroja Ln y= a1x1+a2x2+…+ anxn+e
resultados que varían entre 1.82 (para la variable X=Edad 31 a 35 años) y 1.00 (para las variables X= área techada). Estos resultados implican que los datos no tienen una En la ecuación 1, y es el precio del inmueble, a1,a2….an son los coeficientes de distribución aleatoria pues los valores en este examen superan a 0.05.
incidencia en los atributos, y x1,x2...xn son los atributos del inmueble, mientras que e es un parámetro de error.
Para el caso de los datos de los departamentos, el examen arroja resultados que varían entre 0.192 (para la variable X=Fuera de la zona monumental) y 1.0 (para la variable x=
Los atributos x1,x2...xn han sido diferenciados según las características de los estrato medio). Ello implica que estos datos no tienen una distribución aleatoria, pues los inmuebles. Así, tenemos que el atributo x1 es el área del terreno, el atributo x2 es el área valores de los resultados de este examen superan a 0.05.
techada. Estos atributos son expresados en la Tabla Nº1 y Nº2, para la vivienda y para los departamentos respectivamente.
Con respecto a los resultados del examen de normalidad Shapiro Wilks, para la vivienda los valores de dicho examen varían desde 0.069 (para la variable X= estrato social Se ha considerado atributos como variables dummy, es decir que solo tienen valores 1
medio) hasta 0.98 (para la variable X=un piso). Dichos valores superan el mínimo de ó 0, para utilizar variables cualitativas en el modelo de precio hedónico. Esto ha sido útil 0.05, lo cual indican que los datos tienen una distribución normal. Ahora, dicho examen para considerar la variable dentro de la zona monumental como un atributo que incide en Shapiro-Wilks aplicado a los datos de los departamentos arrojaron resultados que varían el precio del inmueble. Así, cuando el inmueble objeto de estudio está dentro de la zona
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entre .058 (para la variable X=Dentro de la zona monumental) hasta 0.836 (para la monumental, la variable tiene valor de 1, caso contrario tiene valor de cero.
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variable X= edad de 0 a 5 años). Ello implica que la distribución de los datos es normal Asimismo, se ha considerado como parte de los atributos el estrato socieconómico pues supera el valor mínimo de 0.05.
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clasificado en alto, medio-alto y medio (INEI, 2016). Se ha considerado como parte Para determinar si las variables independientes tienen una correlación, se usa el examen de los atributos la cantidad de baños, el número de dormitorios y la edad del edificio.
de multicolinealidad mediante el Factor de Inflación de la Varianza (VIF, por sus siglas Este último atributo ha sido diferenciado por cada cinco años, debido a que, según en inglés). Partimos de la premisa de que, si el valor VIF es superior a 10, existe un alto el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, en el Artículo II.D.34, la vivienda o el grado de colinealidad entre las variables independientes, lo cual llevaría a obstáculos departamento por cada cinco años - tiene un factor de depreciación que varía de 0%
para ajustar el modelo de los precios hedónicos formulado inicialmente.
a 90%. Este último valor corresponde a inmuebles con una edad igual o superior a 50
años.
Ahora, si observamos los resultados del examen de multicolinealidad por VIF para los 4 En esta página web se publican los precios de mercado de los inmuebles en Lima. Para efectos de este trabajo, datos de las viviendas, observamos que los valores de dicho examen varían de 1.823
Los atributos han sido seleccionados según la disponibilidad de la información en el hemos seleccionado inmuebles ubicados en Barranco, tanto de vivienda como de departamentos tanto dentro (para la variable X=Área techada) hasta 4.82 (la variable X=Estrato medio). Estos valores portal web www.urbania.com.pe4. Se ha seleccionado 20 casos de vivienda, y 39 de de la zona monumental como fuera de ella. En la página 5 SPSS es el acrónimo de Producto de Estadística y web mencionada no se indica si los inmuebles han sido son inferiores a 10, por lo cual las variables independientes no mantienen colinealidad.
Solución de Servicio, un software que se utiliza para una arquitectura y sociedad I revista
departamentos. Para el análisis de los datos se ha utilizado el método estadístico de rehabilitados o no, pero sí figura la antigüedad de ellos.
amplia gama de análisis estadísticos.
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Para el caso de los departamentos, los resultados del examen de colinealidad por VIF
Resultados
arrojaron valores que varían de 1.415 (que corresponde a la variable X= edad 11 a 15
Una vez hecho los exámenes de factibilidad y de validez del modelo de precio hedónico años) hasta 7.214 (el cual corresponde a la variable X=tres dormitorios). Dichos valores se examina los resultados según el análisis de datos mediante regresión lineal múltiple.
se encuentran por debajo del valor máximo, que equivale a 10, lo cual expresa que las Estos resultados se muestran en las Tablas Nº1 y Nº2, las cuales corresponden al modelo variables independientes no son colineales.
de precio hedónico de vivienda y departamento, respectivamente Los exámenes en mención verifican la factibilidad del modelo de precios hedónicos.
En ambas Tablas, la variable dentro de la zona monumental no ha sido excluida, lo que Ahora revisaremos la validez del modelo mediante los estadísticos ANOVA, R2 y Durbin implica que dicha variable tiene incidencia en el precio del inmueble.
Watson.
La Tabla Nº1 muestra que la variable Dentro de la zona monumental tiene una incidencia El R2 indica la bondad del ajuste de la recta de regresión a la nube de puntos, y su valor positiva de 9.8% sobre el precio de la vivienda. Asimismo, evidencia que las variables varía desde 0 a 1. Mientras más próximo sea el valor del R2 a 1, más se ajusta el modelo que tienen mayor incidencia positiva en el precio de la vivienda son el área del terreno, a los datos. Para el caso de la vivienda, el R2 equivale a 0.927, lo cual indica que el con 92.8% de incidencia, y el área techada, con 25.4%. A estos resultados se suma modelo se ajusta a la nube de puntos. Para el caso de los departamentos, el R2 equivale el hecho de que las variables que tienen mayor incidencia negativa en el valor de la a 0.943, lo cual indica un alto grado de ajuste del modelo a la nube de puntos.
vivienda son el estrato medio y estrato medio alto en -42.1% y -27%, respectivamente Ahora bien, el ANOVA proporciona el valor estadístico F, asociado a un p-valor cuya La Tabla 2 muestra que la variable Dentro de la zona monumental tiene poca incidencia magnitud debe ser menor a 0.05; si es así dicha magnitud del p-valor, entonces positiva en el precio del departamento, pues representa apenas el 0.01%, muy próximo rechazamos la hipótesis nula que consiste en afirmar que la pendiente del modelo es a cero. Vemos que la variable que mayor incidencia positiva tiene en el precio del igual a cero.
departamento es el área techada, pues el coeficiente de incidencia es 85.7%; en tanto Para el caso de los departamentos, el estadístico F tiene un valor de 36.658, y está que el coeficiente que mayor incidencia negativa tiene en el precio es el estrato medio, asociado a un p-valor igual a 0, por lo cual rechazamos la hipótesis de que la pendiente pues dicho coeficiente es de -19.4%
del modelo de regresión es igual a cero. Para el caso de las viviendas, el estadístico Tabla 1
F tiene un valor de 4.52, y está asociado a un p-valor de 0.05, lo cual implica que la Parámetros del modelo (Logaritmo natural del valor de la pendiente del modelo de regresión es distinta a cero.
vivienda)
Fuente: Elaboración propia
Con relación al estadístico Durbin-Watson, dicho estadístico nos expresa el grado de autocorrelación de los residuos correspondiente a cada observación y la anterior. Si el valor del estadístico Durbin Watson está próximo a 2, ello significa que los residuos no están relacionados, si su valor es de 4, significa que los residuos tienen una
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autocorrelación negativa, pero si su valor se aproxima a cero, entonces los residuos vol.4
están positivamente correlacionados.
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Para el caso de los departamentos, el estadístico Durbin Watson equivale a 1.994, lo cual indica que los residuos no están relacionados, y no tendrían efecto sobre los resultados esperados aplicando el modelo de precios hedónicos.
Por otra parte, en el caso de las viviendas, el estadístico Durbin Watson cifra a 1.341, próxima a 2. Ello implica que los residuos no están relacionados, por tanto, no tendrán influencia en los resultados esperados aplicando el modelo de precio hedónico para las viviendas.
Estos exámenes demuestran la validez del modelo de precio hedónico tanto para los departamentos como para las viviendas.
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco de estrato económico medio se encuentran en áreas de alta vulnerabilidad y con Tabla 2
problemas de inseguridad ciudadana (INEI, 2016; Municipalidad Distrital de Barranco, Parámetros del modelo (Logaritmo natural del valor del departamento)
2016). Podría existir una relación entre las viviendas con alto nivel de vulnerabilidad y la Fuente: Elaboración propia
inseguridad ciudadana en Barranco. Esta relación podría explicar por qué los sectores de ingreso medio tienen una incidencia negativa en el precio de los inmuebles, tanto de las viviendas como de los departamentos.
Habría que complementar el análisis considerando el estado de la edificación como una variable importante, ya que el estado de los inmuebles afecta su precio (Amarilla y Stabella, 2008). Asimismo, hay que considerar que el factor centralidad influye también de manera significativa en el valor de un inmueble como es el centro histórico de Lima (Dammert, 2017).
Conclusiones
Los resultados obtenidos permiten afirmar que, en este caso, las políticas culturales que asignan a los inmuebles como parte de la zona monumental de Barranco, inciden positivamente en su precio, aunque de manera bastante diferente en viviendas que en departamentos.
Para futuras investigaciones, sería importante considerar los inmuebles catalogados como patrimonio cultural de la nación. Esta investigación ha tenido la limitación de no contar con esa información, que, al incluirla, el precio del inmueble podría variar. Por ahora, podemos afirmar que el precio de los inmuebles está influido por estar dentro de la zona monumental de Barranco, aunque factores como el área del terreno, el área techada y el estrato socioeconómico tienen una mayor incidencia. Estos atributos, junto Discusión de resultados
con el estado de la edificación y su deterioro, el hacinamiento y la tugurización de los inmuebles, podrían ser estudiados con mayor profundidad ya que impactan en el precio, En el caso de las viviendas, según se muestra en la Tabla N°1, el coeficiente de aunque hoy no sabemos en qué medida.
incidencia de la variable dentro de la zona monumental es de 9.8%, indicando una influencia positiva significativa en el precio de este tipo de inmuebles. Por otro lado, para Agradecimientos
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los departamentos, aunque también se observa una incidencia positiva, el valor es de vol.4
solo 0.01%, cercano a cero. Esto sugiere que la ubicación dentro de la zona monumental El autor de este trabajo agradece las revisiones y las asesorías hechas por el profesor no tiene una relevancia considerable en el precio de los departamentos. (véase la Tabla Msc. Arq. Arturo Valdivia a lo largo del ciclo académico 2020-II, en la sección de I 24
Nº2).
Posgrado de la Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Artes de la Universidad Nacional de Ingeniería.
Aunque se reconoce que la ubicación dentro de la zona monumental puede influir en el precio de casas y departamentos, otros factores predominan. En el caso de las viviendas, el tamaño del terreno es crucial, mientras que para los departamentos el área techada juega un papel más significativo. Además, el estrato económico de la zona donde se encuentra el inmueble también influye de manera importante. Tanto en casas como en departamentos, el estrato económico de la zona tiene una incidencia negativa en los precios, en viviendas ubicadas en un sector de estrato económico medio, el precio del inmueble se reduce en un 42.9%, mientras que, en los departamentos, la reducción es arquitectura y sociedad I revista
del 19.4%. Esta incidencia puede estar relacionada con el hecho de que los sectores artículo
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Políticas culturales del patrimonio urbano en el valor de cambio de un inmueble en el distrito de Barranco Referencias Bibliográfica
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